買房的時(shí)候我還竊喜，選到了好樓層，做了一個(gè)正確的抉擇，但誰能想到現(xiàn)在會(huì)退房呢?！币环垓v后，于鵬(化名)決心退掉位于北京亦莊的招商璽項(xiàng)目的期房，“剛買2個(gè)月相當(dāng)于降了幾十萬元，這誰受得了?！苯冢猩汰t項(xiàng)目引發(fā)北京地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)討論，起因是該樓盤給出了最高4%的渠道傭金費(fèi)率，按項(xiàng)目最小戶型計(jì)算，房產(chǎn)中介賣出一套房，可以拿到至少40萬元的傭金。這一舉動(dòng)，引起之前買入該項(xiàng)目的準(zhǔn)業(yè)主的不滿。從看房驗(yàn)資，到高比例渠道傭金2023年6月，北京經(jīng)開區(qū)亦莊新城的X47R1地塊進(jìn)行拍賣，吸引了31家房企及房企聯(lián)合體參拍。該地塊位于亦莊河西區(qū)域，區(qū)域位置較為優(yōu)越，銷售指導(dǎo)價(jià)為7.7萬元/平方米，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價(jià)7.9萬元/平方米。經(jīng)過激烈角逐，中皋置業(yè)最終以搖號方式拿下該幅地塊，總價(jià)款79.12億元，并有5.3萬平方米“現(xiàn)房銷售”面積，整體樓面價(jià)約4.44萬元/平方米。之后，中皋置業(yè)與招商蛇口展開合作，并由招商蛇口操盤該地塊，項(xiàng)目名為“招商璽”。招商璽瞄準(zhǔn)的是高端改善需求，戶型為143平方米-266平方米，總房價(jià)均在千萬元以上。招商蛇口北京公司官方微信公眾號在一篇文章中稱：“招商璽，作為招商蛇口的頂級產(chǎn)品系，有著‘前瞻性的設(shè)計(jì)理念+多元化的空間組合+引領(lǐng)高端居住體驗(yàn)’的產(chǎn)品觀，代表著更高端的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。”

　　2023年10月，該項(xiàng)目快速入市。招商蛇口對外表示，開盤首批次房源全部售罄，銷售金額達(dá)35.72億元。于鵬是該項(xiàng)目的首批購房人，他對中新經(jīng)緯稱，開盤前，招商璽比較“高傲”，客戶要出具銀行賬戶的驗(yàn)資證明才能看房，后來才取消驗(yàn)資要求。另一位購房人徐敬(化名)也說：“開始說的是驗(yàn)資500萬元，我在售樓部將銀行賬戶中的金額展示給了置業(yè)顧問?！庇邬i稱，該樓盤不僅沒有任何優(yōu)惠折扣，連伴手禮也不送，加上每平方米數(shù)千元不等的精裝修，房價(jià)在8萬元/平方米以上。徐敬對中新經(jīng)緯稱，當(dāng)時(shí)招商璽對項(xiàng)目銷售很是樂觀，置業(yè)顧問明確表示，不會(huì)找第三方中介機(jī)構(gòu)等渠道進(jìn)行合作，“給我的感覺就是，這個(gè)項(xiàng)目一開盤就賣光了?！眱晌毁彿咳司Q，彼時(shí)北京樓市表現(xiàn)不錯(cuò)，加上政策放松，第一批準(zhǔn)業(yè)主對該樓盤比較看好。但僅僅過去一個(gè)多月，招商璽就與第三方中介機(jī)構(gòu)展開合作，渠道費(fèi)率不斷提高。于鵬從業(yè)主群得知，該項(xiàng)目與中介公司合作時(shí)，當(dāng)時(shí)的渠道費(fèi)率是2%，按照143平方米的戶型計(jì)算，成交一單的話，中介就可以拿到超20萬元的傭金。于鵬稱，第一批業(yè)主們中有不少人也知道這種情況，但并未完全在意，只認(rèn)為是樓市逐漸平淡、樓盤方面為了盡快出貨。沒過多久，于鵬了解到，招商璽就將渠道傭金比例從2%漲到了4%。從不與渠道公司合作，到高比例支付渠道傭金，時(shí)間還不到2個(gè)月，這讓第一批業(yè)主中的不少人感覺到利益受損。于鵬說：“按項(xiàng)目最小戶型計(jì)算，4%的渠道費(fèi)率，一套房源的傭金就超過40萬元，而266平方米的大戶型的傭金至少在80萬元?！笔亲兿嘟祪r(jià)?開發(fā)商回應(yīng)樓盤給房產(chǎn)中介公司高比例傭金，購房人為何會(huì)覺得利益受損?其實(shí)，高比例渠道傭金在許多城市的房地產(chǎn)市場都存在。房產(chǎn)中介的通常做法是，帶來的客戶認(rèn)購房源后，會(huì)將部分傭金返還給購房人。比如，樓盤向中介支付總房款4%的傭金后，中介則可能將總房款2%甚至更高比例的傭金返還給購房人，至于返還多少，需要中介與購房人私下協(xié)商。徐敬稱，招商璽項(xiàng)目與房產(chǎn)中介公司合作后，他接到了多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的電話，基本上，購房人能拿到其中一半的傭金，“按照4%的渠道傭金計(jì)算，找大一點(diǎn)的中介公司帶看成交的話，購房人大概能拿到2%的返點(diǎn);找小一點(diǎn)的中介公司，可能會(huì)高于2%。購買1000萬元的房子，意味著購房人能拿20萬元的返點(diǎn)?！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析師對中新經(jīng)緯稱，傭金返點(diǎn)已經(jīng)是比較普遍的現(xiàn)象，很多購房人心知肚明。因此，購房人會(huì)將樓盤推出高比例渠道傭金的做法，看作是變相降價(jià)。對于招商璽為何會(huì)在2023年底推出最高4%的渠道傭金費(fèi)率，招商蛇口北京公司相關(guān)人士于2024年1月12日對中新經(jīng)緯回復(fù)稱，該項(xiàng)目針對中介渠道的激勵(lì)政策，是為了在年底沖刺業(yè)績，這是行業(yè)內(nèi)很多房企的常規(guī)動(dòng)作。招商璽推出4%的渠道傭金后，讓第一批準(zhǔn)業(yè)主坐不住了。于鵬稱，準(zhǔn)業(yè)主們開始去招商璽售樓部，與招商蛇口方面進(jìn)行協(xié)商。據(jù)于鵬、徐敬估算，大約有數(shù)十戶準(zhǔn)業(yè)主向開發(fā)商提出了質(zhì)疑或協(xié)商要求。2023年12月初，部分準(zhǔn)業(yè)主來到招商璽售樓部討要說法，并提出享受4%的返點(diǎn)優(yōu)惠、自主選擇是否要精裝修、后期優(yōu)惠也應(yīng)繼續(xù)享受等要求。于鵬說，招商蛇口方面當(dāng)場拒絕了準(zhǔn)業(yè)主的訴求，這之后，部分業(yè)主提出退房要求。而按照招商蛇口的說法，準(zhǔn)業(yè)主提出書面退房要求后，需要支付總房款10%、高達(dá)上百萬元的違約金。此次協(xié)商雙方不歡而散。后來的協(xié)商中，有準(zhǔn)業(yè)主堅(jiān)持退房，并按照招商蛇口的要求寫下無責(zé)退房申請書，目前，退房流程仍在推進(jìn)。也有部分準(zhǔn)業(yè)主選擇了樓盤給出的優(yōu)惠活動(dòng)，據(jù)于鵬了解，購買不同面積的準(zhǔn)業(yè)主拿到的優(yōu)惠活動(dòng)并不相同，會(huì)有數(shù)額不等的裝修券和車位費(fèi)購置補(bǔ)貼?！斑@件事在2023年12月份已得到妥善解決，我們與準(zhǔn)業(yè)主的溝通比較順暢，準(zhǔn)業(yè)主從一開始的有意見、有情緒，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷?xiàng)目的理解，并且仍然堅(jiān)持做我們的業(yè)主?！?/p>

　　招商蛇口北京公司上述人士還說，該項(xiàng)目2023年銷售態(tài)勢一直非常良好，業(yè)績表現(xiàn)也很不錯(cuò)。公司現(xiàn)在如過往一樣，與中介渠道機(jī)構(gòu)保持著良好的合作狀態(tài)。12日，中新經(jīng)緯在北京住建委官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，招商璽項(xiàng)目共計(jì)有11棟樓的500余套房源獲準(zhǔn)預(yù)售，已簽約套數(shù)為21套，簽約均價(jià)為78311.93元/平方米。渠道傭金比例高企 購房人應(yīng)注意隨著市場轉(zhuǎn)入平淡，北京新房市場的渠道費(fèi)率也有看漲之勢。徐敬稱，他看過北京亦莊的另一個(gè)在售項(xiàng)目，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就明確表示，可以給購房人返還總房款1.5%的傭金。上述地產(chǎn)分析師稱，在2023年年初時(shí)，北京新房的渠道費(fèi)率多在1%、2%，后來很多項(xiàng)目都提高到3%，一些銷售效果不好的項(xiàng)目甚至能達(dá)到4%、5%。他說：“很多開發(fā)商不敢降價(jià)，一方面是政府部門對價(jià)格有管控，另一方面是一旦降價(jià)，可能會(huì)導(dǎo)致購房人觀望情緒加重，銷售情況更差。開發(fā)商就以提高渠道費(fèi)的形式，達(dá)到變相降價(jià)的目的?！?/p>

　　他稱，渠道費(fèi)率并無標(biāo)準(zhǔn)，也沒有主管部門對渠道費(fèi)率的高低進(jìn)行過規(guī)定?！俺绦蛏峡矗_發(fā)商做法沒有問題。從傭金費(fèi)率看，給1%、2%的傭金鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)帶看，這很正常，但費(fèi)率過高則有變相降價(jià)嫌疑?！苯鼛啄陙恚路繕I(yè)務(wù)逐漸成為中介機(jī)構(gòu)的重要收入來源，同時(shí)，相較于二手房，新房在首付比、稅費(fèi)、成交周期等方面具備優(yōu)勢，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人愿意為客戶推介新房。慢慢地，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人便以獨(dú)立第三方的身份，成為了購房人的買房顧問。但是，若一些樓盤給出超出市場平均費(fèi)率的傭金時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或許會(huì)在利益的驅(qū)動(dòng)下，為購房人大力推介這些樓盤，從而失去中立性。上述人士說：“一般情況下，渠道費(fèi)率越高的樓盤，中介就會(huì)越努力地向購房人推薦，只說渠道費(fèi)高的樓盤的優(yōu)點(diǎn)，拼命說那些渠道費(fèi)低的或者不給渠道費(fèi)的項(xiàng)目的缺點(diǎn)?！薄扒蕾M(fèi)率低的樓盤，或者不與中介公司合作的項(xiàng)目，反而在一定程度上證明項(xiàng)目是受歡迎的，也會(huì)賣得越好?！痹撊耸坷^續(xù)稱。但就招商璽而言，上述分析師認(rèn)為，該樓盤自身優(yōu)勢比較突出，也得到部分購房人的認(rèn)可，之所以年末推出高比例傭金費(fèi)率，或許與招商蛇口北京公司整體銷售規(guī)?？己擞嘘P(guān)，“從全國看，中海地產(chǎn)、華潤置業(yè)、招商蛇口三家央企的銷售規(guī)模咬得比較緊，招商蛇口估計(jì)是想沖一下業(yè)績，提高行業(yè)排名。”(更多報(bào)道線索，請聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)，任何單位及個(gè)人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。責(zé)任編輯：魏薇 羅琨更多精彩內(nèi)容請關(guān)注中新經(jīng)緯(jwview)官方微信公眾號。

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